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2020年上海寫字樓供應減量緩解市場壓力，合理租金水平助力市場超預期回暖。從全年來看，伴隨疫情有效控制及經濟逐步回暖，寫字樓市場需求先抑后揚，交易量強勢反彈。盡管成交表現活躍，但受多重因素影響，寫字樓租金仍持續下滑。整體空置率相對于2019年繼續攀升，至2020年四季度空置率為21.9%。業內人士認為，2021年市場形勢依然較為復雜，但在“十四五”的開局之年，加之上海不斷優化營商環境以及發展新經濟，尤其是大力發展數字經濟，這將對市場形成新一輪支撐。此外，零售物業、倉儲物流等商業地產也將在2021年進一步升溫。

市場需求先抑后揚 寫字樓凈吸納量反彈

從2020年市場情況看，2020年上海寫字樓市場因部分新項目延后交付，僅錄得約68萬平方米的新增供應，同比減少32%。下半年市場快速復蘇，需求增長超預期，具性價比的新入市樓宇激活大面積租賃需求，全年凈吸納量錄得49.4萬平方米，同比提升67%。

“綜合市場整體供需，年末空置率較去年同期微幅上升0.2百分點至19.6%。雖然租金報價全年下跌4.4%，但隨著市場下半年需求強勢回暖，租金降幅逐步收窄，第四季度環比跌幅僅錄得0.3%。”世邦魏理仕數據顯示。

戴德梁行分析說，上海寫字樓市場二三四季度成交持續回升，尤其是四季度凈吸納量是自2018年年初以來單季表現最強的一次。

盡管成交表現活躍，但受多重因素影響，寫字樓租金仍持續下滑。戴德梁行數據顯示，第四季度上海甲級寫字樓租金8.2元/平方米/天，環比上季度微降0.08%，核心商圈租金9.3元/平方米/天，已連續9個季度下行，不過四季度全市及核心商圈租金跌幅都呈現出顯著收窄的跡象。

縱觀全年，金融業(19%)、TMT(16%)、消費品制造業(14%)，專業服務（11%）以及醫藥和生命科學（10%）為主力需求行業來源。

區域市場來看，總部型企業、制造業租戶較多地選址供應充足、租金具有競爭力的新興商務區。濱江區域如北外灘、外灘和黃浦濱江，憑借良好的樓宇品質和緊鄰核心商務區的區位優勢成為金融業、TMT和專業服務業主力青睞的區域。

上海某中介負責人告訴新華財經記者：“中張江、漕河涇、楊浦大連路、市北等優質產業園區為TMT行業最為青睞的選址辦公地。”

隨著上海優質寫字樓市場的不斷拓寬和成熟，疊加政府和業主多元化的補貼措施、靈活的招商策略，將進一步助力多點化產業集聚發展，提升租戶黏性。世邦魏理仕華東區顧問及交易服務、辦公樓部負責人張越說：“展望2021年，受項目延期入市的影響，上海寫字樓市場計劃入市項目近140萬平方米。隨著多家外資券商實現控股，外資全資基金和期貨成功落地，上海進一步對外開放的政策紅利在金融等高端服務業中加速顯現，新一輪設立擴張的辦公需求已然啟動。與此同時內資傳統金融和TMT行業等亦加深跨行業聯動與創新，近期直銷銀行等新型金融企業辦公需求快速涌現。市場合理租金水平提供升級擴租窗口，而新興樓宇數字化、智能化物業管理領域發展空間不斷拓寬，寫字樓未來供應聚焦的濱江板塊如徐匯濱江、北外灘有望推動新的需求加速落地。在此推動下，我們預計2021年上海寫字樓租賃需求將延續穩健復蘇的表現。”

戴德梁行中國區項目及企業服務主管、董事總經理魏超英說：“對于后疫情時代寫字樓趨勢，遠程辦公需求會進一步擴大，業主與客戶對辦公場所健康和安全會更加重視，智能及綠色建筑樓宇也會成為標配。”

零售物業市場需求持續復蘇 2021租金有望恢復正增長

新零售催生新消費，新消費加速內循環。2020年上海零售物業市場錄得一個新項目于第四季度開業，即位于長風板塊的桃源商業廣場，體量約5.8萬平方米。除物業外觀的升級調整外，該項目通過引入聯合辦公、美食社交平臺等創新業態以強化社交屬性。伴隨著下半年消費氛圍持續回暖帶動品牌租賃活動逐漸活躍，凈吸納量亦在第三季度由負轉正并持續攀升，年末空置率回落至疫情前水平。盡管購物中心首層平均租金全年下調4.0%，但跌幅呈逐季收窄趨勢。

新華財經記者采訪發現，餐飲、服飾等零售物業均有擴租需求。其中以火鍋為首的中餐及受資本青睞的咖啡茶飲擴張最為活躍；服飾業態中，運動與奢侈品牌繼續看好上海零售市場，始祖鳥分別在浦西與浦東開出阿爾法中心店與始祖鳥之家旗艦店，Goyard上海第二家店選址上海國金中心，新進小眾品牌如GCDS、ADLV、Stussy等選址核心商圈成熟項目。

2020年四季度，上海廣場、崇明萬達廣場、桃源·π商業廣場和馬橋萬達廣場完工入市，總計零售面積約361600平方米。上海零售物業市場總存量達1889萬平方米。

戴德梁行數據顯示，上海全市優質零售物業平均首層租金報價環比下跌2.1%至861元/月/平方米，主要由于非核心區域內新開業商場具有競爭力的租金所致。上海市核心區域平均首層租金報價環比微跌1.9%至1,940元/月/平方米。就各個商圈的租金水平而言，南京西路仍舊保持領先地位，租金為2511元/月/平方米，徐家匯和南京東路緊隨其后，租金分別為2239元/月/平方米和2184元/月/平方米。

世邦魏理仕華東區顧問及交易服務商業部負責人希諾說，展望2021年，上海將有超百萬平方米新增供應涌入非核心商圈，部分項目因疫情影響將開業時間推遲，相對延長的籌備期為開發商提供更多打造特色商業的可能。品牌與業主雙方對市場預期向好，有望帶動租金加快恢復正增長。

自用型需求成為主流力量 投資市場需求復蘇信號強

2020年全國商業地產大宗交易成交2047億元，同比下降29%，創下五年來最低值。

從上海市場來看，2020年上海的大宗交易市場共錄得了64筆交易，累計成交總額達690.37億元。世邦魏理仕分析說，從買方分析，區別于過去以投資者為主導的市場模式，2020年自用買家支撐起了上海投資市場的半壁江山，累計購置27幢總部寫字樓，在總交易金額中的占比達到61%。“這些自用買家多來自傳統金融及泛TMT企業，顯現近期上海著力發展金融及科創領域，已獲得了企業們積極的響應。”

投資回報率的變化上，全球經濟走弱疊加營商環境的整體變化造成投資者普遍信心不足，對寫字樓及零售物業等商業地產的投資回報上要求獲得更高的風險貼水，兩者的凈市場投資回報率在年中上有所上調，至四季度保持穩定在4.5%的水平。

與此同時，2020年物流地產投資則呈現較強的抗周期趨勢。由于上海的物流用地供地吃緊加上租戶需求堅挺，物流資產出租率普遍居高不下，同時租金仍有穩定的增幅，因而成了資本追逐的風口。在投資需求涌現的情況下，物流資產的回報率在本季度逆勢下降0.05個百分點至5.20%。

此外，相關分析指出，受疫情的持續影響，人們新的消費習慣逐步形成，線上交易日趨活躍。華東地區居民消費質量較高，對生鮮食品的需求升級，社區生鮮團購等平臺隨之興起，催生冷庫擴張。

根據戴德梁行的數據，高標準冷庫市場目前在高端物流地產市場中比重不足1%，且市場標準尚未形成，供給與需求之間的缺口巨大，大量的國內國際資本正在關注這個領域，使得冷庫市場成了新的投資風口。