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今年三季度，上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中，寫字樓市場(chǎng)逐漸從二季度的疫情影響中復(fù)蘇，凈吸納量等指標(biāo)上揚(yáng)，但租金價(jià)格繼續(xù)下探。受一系列政策利好影響，上海三季度的消費(fèi)活力逐步恢復(fù)，帶動(dòng)零售地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。此外，在高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)方面，受預(yù)制菜等市場(chǎng)的爆發(fā)式增長(zhǎng)影響，整體冷鏈物流地產(chǎn)需求仍保持著增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

上海寫字樓市場(chǎng)逐步復(fù)蘇

戴德梁行研究部數(shù)據(jù)顯示，三季度，上海甲級(jí)寫字樓凈吸納面積23.7萬(wàn)平方米，環(huán)比上揚(yáng)208.3%，其中，核心區(qū)4.9萬(wàn)平方米，新興區(qū)18.9萬(wàn)平方米，均呈現(xiàn)環(huán)比上揚(yáng)的趨勢(shì)，主要是新項(xiàng)目入市帶動(dòng)的交易提升。

三季度，徐匯中心區(qū)、蘇河灣、前灘三個(gè)區(qū)域均有重點(diǎn)項(xiàng)目入市，共計(jì)建筑體量27.7萬(wàn)平方米，核心區(qū)徐家匯板塊“徐家匯中心三期T1”、新興區(qū)靜安蘇河灣板塊“華潤(rùn)蘇河灣中心”以及前灘板塊“前灘國(guó)際廣場(chǎng)”入市。

與凈吸納量等指標(biāo)所呈現(xiàn)的趨勢(shì)不同，基于后市供應(yīng)壓力及經(jīng)濟(jì)放緩下需求走勢(shì)的不確定性，寫字樓租金價(jià)格繼續(xù)下探。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，三季度，上海全市甲級(jí)寫字樓平均租金8.16元/平方米/天，環(huán)比二季度下滑0.37%，新興區(qū)降幅相對(duì)更顯著。

從寫字樓租賃成交的行業(yè)分布來(lái)看，今年前三季度，專業(yè)服務(wù)、金融及電子信息科技三大主力行業(yè)地位不變，貿(mào)易制造和生物醫(yī)藥分別排名第四、五位。

從板塊來(lái)看，稀缺資源的北外灘、前灘、徐匯濱江、蘇河灣這些一江一河沿線板塊借助新項(xiàng)目入市，提供優(yōu)質(zhì)辦公空間和優(yōu)勢(shì)租金價(jià)格，吸引企業(yè)入駐；而一些老牌核心區(qū)位的陸家嘴、南京西路板塊，則以深度行業(yè)聚焦保持成交優(yōu)勢(shì)。

“自今年6月起，上海新設(shè)企業(yè)數(shù)量明顯好轉(zhuǎn)，盡管是填補(bǔ)前期的不足，但三季度企業(yè)的行動(dòng)仍證明其對(duì)后市信心正在逐漸恢復(fù)。”戴德梁行中國(guó)區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英指出。

政策利好帶動(dòng)零售物業(yè)恢復(fù)

三季度，上海出臺(tái)了一系列激發(fā)消費(fèi)活力舉措，如舉辦“五五購(gòu)物節(jié)”、已發(fā)放兩輪“愛(ài)購(gòu)上海電子消費(fèi)券”等，修復(fù)居民消費(fèi)信心，助力零售市場(chǎng)回暖，上海市中高端購(gòu)物中心的客流量隨之錄得顯著回升。

三季度，優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商的零售物業(yè)在“十一”黃金周之前搶先入市，助力市場(chǎng)回暖。

如蘇河灣萬(wàn)象天地、錦滄文華、龍湖上海金匯天街和上海天空萬(wàn)科廣場(chǎng)，分別為市場(chǎng)新增6萬(wàn)平方米、2萬(wàn)平方米、 11萬(wàn)平方米和10萬(wàn)平方米的零售面積，同時(shí)項(xiàng)目?jī)?nèi)均開(kāi)設(shè)大量國(guó)內(nèi)首店。

受疫情等因素影響，零售物業(yè)市場(chǎng)中，部分品牌的載體選擇上也出現(xiàn)許多新趨勢(shì)。戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)助理董事陳云九介紹，“以零售業(yè)態(tài)為主，國(guó)內(nèi)外品牌首店或首家線下零售店鋪均選擇核心商圈的沿街店鋪?zhàn)鳛檩d體。同時(shí)，國(guó)際一線大牌對(duì)于中國(guó)市場(chǎng)不斷融入新的趨勢(shì)，在客群鎖定上不單是聚焦于高凈值人群。”

陳云九表示，展望未來(lái)，短時(shí)間內(nèi)商業(yè)載體與品牌的開(kāi)業(yè)節(jié)奏將會(huì)放緩，但未來(lái)新載體與新品牌的開(kāi)業(yè)節(jié)奏將逐步恢復(fù)正常。

高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)租賃市場(chǎng)恢復(fù)較緩

三季度，華東區(qū)域高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)租賃市場(chǎng)恢復(fù)較緩。受疫情影響，上海地區(qū)生鮮食品、保供食品需求增長(zhǎng)，電商類消費(fèi)類需求減弱，但電商、快運(yùn)快遞仍為本季度上海高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)主要租戶。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，上海高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)平均租金環(huán)比微降0.65 %，至47.8元/平方米/月；市場(chǎng)空置率環(huán)比上升4.98個(gè)百分點(diǎn)至10.6%。

環(huán)滬地區(qū)制造業(yè)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，制造業(yè)需求問(wèn)詢?cè)黾印Ｉ虾５貐^(qū)及昆山地區(qū)供應(yīng)緊張且租金較高，租戶為降低成本外遷至嘉興、蘇州縣級(jí)區(qū)域（太倉(cāng)、常熟）。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，江蘇省高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)平均租金環(huán)比微漲0.18%，至34.1元/平方米/月；市場(chǎng)空置率環(huán)比上升2.17個(gè)百分點(diǎn)至12.0%。 浙江省高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)平均租金環(huán)比微降0.59%，至35.7元/平方米/月；市場(chǎng)空置率環(huán)比上升1.04個(gè)百分點(diǎn)至14.7%。

此外，線下餐飲及商超零售的經(jīng)營(yíng)逐步恢復(fù)常態(tài)，食品預(yù)制菜需求旺盛，促進(jìn)預(yù)制菜品的市場(chǎng)需求量增長(zhǎng)。多溫庫(kù)結(jié)合中央廚房、食品加工的模式增加，滿足食品存儲(chǔ)需求的同時(shí)保障食品安全及食品新鮮度。

戴德梁行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蘇智淵分析稱，受四季度電商促銷旺季影響，預(yù)計(jì)華東整體高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)物流市場(chǎng)需求短期內(nèi)拉升，空置率有望降低。冷庫(kù)改造需求呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢(shì)，整體冷鏈需求仍將保持增長(zhǎng)。

此外，在大宗市場(chǎng)交易方面，三季度，上海共錄得14宗、共計(jì)153億元大宗交易。受2022第二季度上海疫情對(duì)于大宗交易的影響延續(xù)顯現(xiàn)，第三季度成交總額遠(yuǎn)低于去年同期水平。