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　日前，CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2020年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》顯示，2020年上半年上海寫字樓需求逐步復(fù)蘇，租賃成本成為首要考量因素。伴隨上海相繼發(fā)布特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃與政策，園區(qū)寫字樓方面生物醫(yī)藥與TMT行業(yè)尤為活躍。其中，零售物業(yè)市場(chǎng)方面,上海“五五購(gòu)物節(jié)”等多項(xiàng)舉措有力帶動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)復(fù)蘇，零售業(yè)變革升級(jí)將加速到來(lái)；物流方面，醫(yī)藥類以及冷鏈物流需求方面凸顯成長(zhǎng)趨勢(shì)。

二季度寫字樓市場(chǎng)空置率小幅回調(diào)

　　受特殊時(shí)期影響，上半年上海寫字樓市場(chǎng)有三個(gè)新增項(xiàng)目面市，分別為靜安寶華中心、前灘東方廣場(chǎng)二期與金融街一期，多個(gè)項(xiàng)目推遲至下半年交付。伴隨上海城市有序復(fù)蘇，商務(wù)活動(dòng)逐步恢復(fù)正常，二季度寫字樓帶看量明顯增多，需求活躍度逐漸回暖，錄得凈吸納量72874平方米，環(huán)比增長(zhǎng)259%。事實(shí)上，上海多元化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)為寫字樓需求的復(fù)蘇夯實(shí)了基礎(chǔ)。具體來(lái)看，金融、TM T、專業(yè)服務(wù)、消費(fèi)品制造業(yè)和醫(yī)療生命科學(xué)等行業(yè)多點(diǎn)開花，其中證券、銀行等傳統(tǒng)金融類需求最為活躍。

　　區(qū)域上來(lái)看，面積性價(jià)比突出的新興商務(wù)區(qū)為前灘、大虹橋以及核心區(qū)周邊次中心板塊，主要吸收醫(yī)藥及生命科學(xué)、專業(yè)服務(wù)、電子產(chǎn)品等搬遷擴(kuò)租需求；而城市核心區(qū)以南京西路、陸家嘴為代表，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)回暖之下需求呈現(xiàn)韌性，主要吸納了專業(yè)服務(wù)、消費(fèi)品制造業(yè)、TM T以及傳統(tǒng)金融的新租擴(kuò)租需求，使得第二季度市場(chǎng)空置率小幅回調(diào)。

　　CBRE華東區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓部主管張?jiān)奖硎荆A(yù)計(jì)下半年供應(yīng)將有100萬(wàn)平方米，隨著上海各項(xiàng)秩序逐漸恢復(fù)，之前被推遲的租賃需求將一一落地，下半年凈吸納量將逐步攀升。同時(shí)，在長(zhǎng)三角一體化發(fā)展和臨港金融領(lǐng)先開放的大格局下，積極深化中資企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，預(yù)計(jì)將為上海寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)新一輪需求。

　　園區(qū)新增供應(yīng)近八成來(lái)自漕河涇

　　上半年商務(wù)園區(qū)寫字樓市場(chǎng)共迎來(lái)13.8萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，其中近八成來(lái)自于漕河涇板塊。伴隨上海經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，園區(qū)寫字樓租賃需求在二季度呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象，季度凈吸納量達(dá)48815平方米，環(huán)比上升293.7%。值得注意得是，受特殊時(shí)期影響，醫(yī)藥、TM T行業(yè)迎來(lái)發(fā)展契機(jī)，二季度醫(yī)藥研發(fā)企業(yè)在張江、外高橋等板塊均陸續(xù)積極擴(kuò)張；而游戲開發(fā)與電商類公司則選址漕河涇板塊；與此同時(shí)，金融證券及服務(wù)行業(yè)在張江與金橋板塊中吸納了大面積成交。總體來(lái)看，商務(wù)園區(qū)租金在特殊時(shí)期凸顯韌性，二季度平均租金報(bào)價(jià)為130.0元/月/平方米，較去年底僅下降0.8%，業(yè)主在免租期等的優(yōu)惠條款方面更為靈活，而二季度末空置率較去年底上升0.9個(gè)百分點(diǎn)至18.6%。

　　CBRE華東區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|商務(wù)園區(qū)部主管丁竹君認(rèn)為，二季度上海相繼發(fā)布特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃、在線新經(jīng)濟(jì)與數(shù)字新基建發(fā)展行動(dòng)方案，以及促進(jìn)產(chǎn)業(yè)投資政策等利好舉措，隨后五個(gè)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園分別掛牌張江、臨港、寶山等板塊；市北繼發(fā)展大數(shù)據(jù)與超高清視頻產(chǎn)業(yè)后，開啟區(qū)塊鏈產(chǎn)業(yè)新篇章。未來(lái)6個(gè)月，預(yù)計(jì)商務(wù)園區(qū)寫字樓市場(chǎng)將迎來(lái)逾50萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，分別位于張江、漕河涇、金橋、市北等板塊，伴隨城市經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，商務(wù)園區(qū)的租賃需求將進(jìn)一步得到釋放。”

　　多重利好帶動(dòng)零售市場(chǎng)逐步回暖

　　特殊時(shí)期加速了上半年上海零售業(yè)市場(chǎng)品牌迭代的趨勢(shì)，其中餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)最為明顯。一方面不少財(cái)務(wù)和運(yùn)營(yíng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的餐飲店鋪閉店歇業(yè)；而另一方面，年輕態(tài)的領(lǐng)先連鎖咖啡茶飲與中式簡(jiǎn)餐品牌持續(xù)快速擴(kuò)張。此外，新興美妝集合店受資本青睞在核心及次級(jí)商圈逆勢(shì)搶占市場(chǎng)，針對(duì)Z世代的消費(fèi)習(xí)慣利用線下打卡線上分享的模式引流效果顯著。CBRE華東區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|商業(yè)部主管希諾表示，近期上海政府推進(jìn)‘五五購(gòu)物節(jié)’、‘夜生活節(jié)’等多重措施以激發(fā)內(nèi)生需求，電商平臺(tái)與實(shí)體商家融合發(fā)展，購(gòu)物中心客流與零售消費(fèi)額伴隨二季度多個(gè)重點(diǎn)節(jié)日已呈現(xiàn)逐步回暖態(tài)勢(shì)。未來(lái)伴隨本地居民消費(fèi)意愿進(jìn)一步提升，預(yù)計(jì)外來(lái)游客消費(fèi)需求亦有望出現(xiàn)反彈。此外，上海零售市場(chǎng)下半年將迎來(lái)33.4萬(wàn)平方米的新增體量投入次級(jí)商圈，位于核心商圈的上海廣場(chǎng)及新天地二期將完成改造重新回歸；全市空置率將逐步下行，租金水平有望止跌回穩(wěn)。