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過去一年，上海寫字樓市場受疫情沖擊明顯，空置率居高不下。據(jù)高力國際發(fā)布的研究報告，2020年上海寫字樓市場總供應(yīng)量118.5萬平方米，空置率為22.7%，創(chuàng)下十年新高。《華夏時報》記者了解到，2021-2022年上海寫字樓新增供應(yīng)將迎來高峰，年均有超過200萬平方米的新增供應(yīng)量入市，將使市場空置率進一步上揚，租金也將承受較大壓力，“以價換量”或?qū)⒊蔀槲磥韮赡贽k公樓租賃市場的主要策略。

2020年上半年市場凈吸納量錄得十年最低

1月11日，高力國際研究報告顯示，2020年上海寫字樓市場總供應(yīng)量118.5萬平方米，空置率為22.7%，創(chuàng)下十年新高；平均租金為人民幣7.64元/平方米/天，租金同比下降10.7%。

與非中央商務(wù)區(qū)相比，中央商務(wù)區(qū)仍保持較大韌性。根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)，受長寧區(qū)新增供應(yīng)影響，中央商務(wù)區(qū)空置率同比上升2.0個百分點至12%。而非中央商務(wù)區(qū)的空置率受新增供應(yīng)影響，在第三季度達到31%的高點，四季度在成本控制型需求支撐下空置率回升至29.6%。

供應(yīng)方面，世邦魏理仕發(fā)布的《2020年上海房地產(chǎn)市場回顧及2021年展望》報告顯示，2020年上海寫字樓市場因部分新項目延后交付，僅錄得約68萬平方米的新增供應(yīng)，同比減少32%。下半年市場快速復(fù)蘇，需求增長超預(yù)期。

從需求方面來看，上海寫字樓市場上下半年分化明顯。據(jù)高力國際數(shù)據(jù)，2020年上半年，上海寫字樓市場受疫情沖擊明顯，凈吸納量錄得十年最低。但進入下半年市場需求強勢反彈，凈吸納量達到25萬平方米，大幅超過2019年下半年的17萬平方米，同比上漲46%。全年數(shù)據(jù)顯示，2020年全年凈吸納量為34萬平方米，僅較上年同期下降11%。

仲量聯(lián)行方面也指出，隨著上海疫情得到有效控制，辦公需求持續(xù)釋放，2020年四季度上海甲級辦公樓凈吸納量達到21.4萬平方米，2020年全年凈吸納量錄得40.7萬平方米。而與空置率的表現(xiàn)一致，在成本控制型需求和總部整合需求的支撐下，非中央商務(wù)區(qū)2020全年凈吸納量達到39.7萬平方米。尤其是在四季度，中央商務(wù)區(qū)凈吸納量進一步回升至2.5萬平方米。

過去一年，據(jù)高力國際統(tǒng)計，受進一步放寬外資金融業(yè)準(zhǔn)入限制利好，2020下半年陸家嘴區(qū)域成為市場熱點，前灘、北外灘、徐匯濱江等次中心區(qū)子市場全年成交亦較為活躍。各行業(yè)吸納量占比中：金融行業(yè)寫字樓需求仍最為旺盛，達24%；科技行業(yè)超越專業(yè)服務(wù)業(yè)，以12%的占比成為2020年度上海寫字樓租賃市場的第二大需求來源；醫(yī)療健康行業(yè)（6%）在需求中的占比大幅提升，首次位列前六。以企業(yè)性質(zhì)區(qū)分，內(nèi)資企業(yè)（56%）仍為需求主力。

值得注意的是，盡管上海投資市場在2020年行情不佳，但辦公樓仍是投資者最受青睞的資產(chǎn)類別。

據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，2020年上海投資市場成交量5年來首次下跌。2020年全年上海投資市場的總交易額為人民幣765億元，同比下降28%。但其中辦公樓的成交量較去年持平，占總成交量的比重達到了82%；世邦魏理仕的數(shù)據(jù)也指出，2020年上海的大宗交易市場共錄得了64筆交易，累計成交總額達690.37億元人民幣。全年，自用買家累計購置27幢總部寫字樓，在總交易金額中的占比達到61%。

寫字樓供應(yīng)高峰將至

進入2021年，研究機構(gòu)普遍認為，上海寫字樓市場仍將壓力不減。

高力國際方面指出，2021-2022年上海寫字樓新增供應(yīng)將迎來高峰，年均有超過200萬平方米的新增供應(yīng)量入市，將使市場空置率進一步上揚，租金也將承受較大壓力。因此，“以價換量”或?qū)⒊蔀槲磥韮赡贽k公樓租賃市場的主要策略。

不過，世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負責(zé)人張越顯得比較樂觀。其透露，受項目延期入市的影響，2021年上海寫字樓市場計劃入市項目近140萬平方米。而“我們預(yù)計2021年上海寫字樓租賃需求將延續(xù)穩(wěn)健復(fù)蘇的表現(xiàn)”。

張越向《華夏時報》記者解釋說，隨著多家外資券商實現(xiàn)控股，外資全資基金和期貨成功落地，上海進一步對外開放的政策紅利在金融等高端服務(wù)業(yè)中加速顯現(xiàn)，新一輪設(shè)立擴張的辦公需求已然啟動。與此同時，內(nèi)資傳統(tǒng)金融和TMT行業(yè)等亦加深跨行業(yè)聯(lián)動與創(chuàng)新，近期直銷銀行等新型金融企業(yè)辦公需求快速涌現(xiàn)。市場合理租金水平提供升級擴租窗口，而新興樓宇數(shù)字化、智能化物業(yè)管理領(lǐng)域發(fā)展空間不斷拓寬，寫字樓未來供應(yīng)聚焦的濱江板塊如徐匯濱江、北外灘有望推動新的需求加速落地。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部高級董事黃臻判斷，隨著經(jīng)濟逐步復(fù)蘇，租賃需求持續(xù)回升，成本控制型租戶將繼續(xù)推動租賃市場需求。

其稱：“疫情對企業(yè)營商的影響將使企業(yè)對成本繼續(xù)保持敏感，加之供應(yīng)充足，預(yù)計租金在2021年將繼續(xù)有所下降。而受益于疫情的行業(yè)或受到關(guān)鍵政策扶持的行業(yè)有望推動租賃復(fù)蘇，包括科技新媒體、金融服務(wù)、醫(yī)療健康以及外資金融等企業(yè)。”