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　新冠疫情對辦公樓、零售和酒店物業(yè)投資造成影響，加大了空置率，而數據中心和物流地產則成了炙手可熱的資產類別。

　　12月4日，城市土地學會（ULI）與普華永道聯合推出了針對亞太地區(qū)區(qū)域性房地產前景預測報告《房地產市場新興趨勢》。

　　報告指出，2021年亞太地區(qū)最具投資和發(fā)展前景排名前六名的城市分別是新加坡、東京、悉尼、首爾、胡志明市、墨爾本，主要由具有穩(wěn)定和長期前景的大型防御性市場主導，去年排名前六的城市中有5座再次躋身2021年投資前景最好的6座城市。而中國的上海、深圳、廣州分別位列第七、第九和第十名。

歷年投資前景排名

　　“從2018年開始，房地產市場新興趨勢的調查結果反映出亞太區(qū)投資人的偏好從高速發(fā)展的新興市場目的地回到了低風險區(qū)域的核心資產，轉向了東京、悉尼、墨爾本、新加坡、上海這樣的區(qū)域性門戶城市。背后主要原因是近幾年國債收益率的降低和各國負利率的出現。”普華永道中國審計合伙人孫穎解讀稱。

　　對于中國市場的情況，報告認為中國經濟勢頭依然強勁，成功防控新冠疫情后，經濟出現了顯著反彈。同時，城市更新計劃正在中國各地火熱開展，各地市政府都致力開發(fā)中心城區(qū)，不同地區(qū)的投資前景差別很大。

　　但報告也指出，中國的宏觀經濟改革舉措可能會引發(fā)銷售壓力，尤其是流動性緊縮可能導致小型開發(fā)商面臨銀行融資困難。

　　“中國強勁的經濟走勢，再加上監(jiān)管機構收緊國內銀行貸款導致非銀行渠道融資需求增加，為外國買家，尤其是在中國根基深厚的外國買家創(chuàng)造了大量機會。”城市土地學會中國大陸主席、凱龍瑞集團創(chuàng)始人兼主席鄭喜明表示。

　　房地產投資人認為最棘手的問題是什么？

　　根據報告，新冠疫情對經濟的影響和房產空置率是今年新出現的令房地產投資者較為擔心的兩大問題。

　“空置率問題在以往的報告中沒有出現過，但今年一下子躍升到第四位，說明疫情對辦公樓、零售和酒店物業(yè)造成影響，加速了房產空置率問題的暴露。”孫穎稱。

　　相比辦公樓、零售和酒店物業(yè)受到影響，報告認為，疫情過后，物流設施可能會成為最強勁的資產類別，原因在于，受一系列周期性和結構性因素驅動（尤其是電子商務的強勁增長），物流行業(yè)將穩(wěn)定保持旺盛需求。

“當前，數據中心和物流地產成了炙手可熱的資產類別，中國在這兩個領域占據有利地位，能夠善用市場機遇。中國的數據中心發(fā)展速度令人難以置信，截至2020年，中國在科技、電信和數據中心交易上的支出達到了近15億美元。考慮到中國龐大的市場及其迅猛的擴張勢頭，再加上物流設施出現結構性供給不足，當前，中國仍是新建物流設施的最大市場。”孫穎表示。

孫穎認為，物流地產正逐漸從房地產的另類投資變成了核心類的投資類別，隨之而來將是資產價格的不斷推高和資本化率的不斷收窄，當物流地產成為核心資產后，獲得的將不僅是機會資金的投資，一些長期的機構資金也會投資到物流地產，這將給開發(fā)物流物業(yè)的企業(yè)帶來機會。