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近日，多家商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)相繼發(fā)布2020年第四季度及全年報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示。2020年第四季度上海辦公樓凈吸納量顯著上升，而租金則有下行趨勢(shì)。預(yù)計(jì)2021年，上海優(yōu)質(zhì)寫字樓市場新增供應(yīng)、凈吸納量將繼續(xù)上漲，受益于疫情的行業(yè)或受到關(guān)鍵政策扶持的行業(yè)有望推動(dòng)租賃復(fù)蘇。

辦公樓凈吸納量超預(yù)期增長

多個(gè)報(bào)告顯示，2020年第四季度的上海寫字樓市場逐漸走出新冠疫情的影響，需求持續(xù)釋放，凈吸納量超預(yù)期增長。

高力國際數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，上海寫字樓市場受疫情沖擊明顯。然而，2020年下半年市場需求強(qiáng)勢(shì)反彈，凈吸納量達(dá)到25萬平方米，和2019年同期相比上漲46%，和半年環(huán)比增長168%。高力國際指出，上海寫字樓市場四季度的凈吸納量創(chuàng)下

2018年第四季度以來的最高值。

仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，2020年四季度上海甲級(jí)辦公樓凈吸納量達(dá)到21.4萬平方米，環(huán)比增長32%。

全年來看，世邦魏理仕（CBRE）的數(shù)據(jù)顯示，上海寫字樓市場全年凈吸納量錄得49.4萬平方米，同比提升67%。

受進(jìn)一步放寬外資金融業(yè)準(zhǔn)入限制利好，2020下半年陸家嘴區(qū)域成為市場熱點(diǎn)，此外前灘、北外灘、徐匯濱江等次中心區(qū)子市場全年成交亦較為活躍。

高力國際的數(shù)據(jù)顯示，各行業(yè)吸納量占比中，金融行業(yè)寫字樓需求仍最為旺盛，達(dá)24%；科技行業(yè)超越專業(yè)服務(wù)業(yè)，以12%的占比成為2020年度上海寫字樓租賃市場的第二大需求來源；醫(yī)療健康行業(yè)6%，在需求中的占比大幅提升，首次位列前六。

其中，高力國際華東區(qū)辦公樓服務(wù)執(zhí)行董事吳群指出：“內(nèi)資的擴(kuò)張是我們沒有想到的。”根據(jù)高力國際的報(bào)告，從需求端來看，以企業(yè)性質(zhì)區(qū)分，內(nèi)資企業(yè)占比56%，仍為需求主力。

吳群指出，從去年的情況來看，外資企業(yè)基本是“平移”，即以原本的規(guī)模搬遷，甚至個(gè)別企業(yè)因?yàn)楣ぷ髂Ｊ降恼{(diào)整還會(huì)有輕微的減少辦公租賃面積，而內(nèi)資企業(yè)則是擴(kuò)大規(guī)模。

受益于疫情或受政策扶持行業(yè)有望推動(dòng)租賃復(fù)蘇

持續(xù)的新增供應(yīng)帶來了租金下行趨勢(shì)的延續(xù)。

高力國際的數(shù)據(jù)顯示，2020年上海寫字樓市場平均租金為人民幣7.64元每平方米每天，同比有所下降。不過根據(jù)CBRE的數(shù)據(jù)，隨著市場下半年需求強(qiáng)勢(shì)回暖，租金降幅逐步收窄，第四季度環(huán)比跌幅僅錄得0.3%。

分區(qū)域來看，根據(jù)仲量聯(lián)行的報(bào)告，2020年第四季度中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降1.3%；非中央商務(wù)區(qū)整體租金環(huán)比下降0.9%。然而，包括前灘在內(nèi)的部分板塊租賃勢(shì)頭強(qiáng)勁，自2020年下半年開始，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)租金增長。

不過，多家商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的報(bào)告均認(rèn)為，疫情和供應(yīng)影響或?qū)⑹棺饨鹪诙唐诔袎骸?/span>

黃臻指出：“疫情對(duì)企業(yè)營商的影響將使企業(yè)對(duì)成本繼續(xù)保持敏感，加之供應(yīng)充足，預(yù)計(jì)租金在2021年將繼續(xù)有所下降。受益于疫情的行業(yè)或受到關(guān)鍵政策扶持的行業(yè)有望推動(dòng)租賃復(fù)蘇，包括科技新媒體、金融服務(wù)、醫(yī)療健康以及外資金融等企業(yè)。”

CBRE預(yù)測數(shù)據(jù)顯示，2021年全年上海優(yōu)質(zhì)寫字樓市場新增供應(yīng)、凈吸納量將繼續(xù)上漲，租金或繼續(xù)下跌。其中新增供應(yīng)約110萬平方米，租金或下降4%至3%。

零售物業(yè)市場方面，核心區(qū)域的空置率已經(jīng)開始下降，租金也開始上漲。

CBRE的報(bào)告顯示，伴隨著下半年消費(fèi)氛圍持續(xù)回暖帶動(dòng)品牌租賃活動(dòng)逐漸活躍，零售物業(yè)市場凈吸納量在第三季度由負(fù)轉(zhuǎn)正并在第四季度持續(xù)攀升，到2020年年末空置率回落至疫情前水平。

仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，隨著國內(nèi)消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)，四季度市區(qū)零售物業(yè)凈吸納量上升至13.9萬平方米。高力國際的報(bào)告則顯示，得益于休閑餐飲和潮流運(yùn)動(dòng)品牌需求的快速回暖，以及新能源汽車、盲盒集合店與美妝生活方式集合店的迅猛擴(kuò)張，2020年下半年上海零售物業(yè)市場凈吸納量39萬平方米，空置率半年環(huán)比下降1.0%。

租金方面，高力國際的數(shù)據(jù)顯示，2020年上海零售物業(yè)市場平均租金為人民幣33.1元每平方米每天，同比下降3.9%。

從單季來看，仲量聯(lián)行指出，由于新開業(yè)項(xiàng)目預(yù)租及現(xiàn)有項(xiàng)目租戶調(diào)整進(jìn)展較為順利，核心區(qū)空置率略有下降。同時(shí)，由于多個(gè)項(xiàng)目對(duì)餐飲及兒童教育類租戶的升級(jí)，非核心區(qū)空置率亦有微降。

與此同時(shí)，核心區(qū)域首層的租金不降反升。仲量聯(lián)行披露的數(shù)據(jù)顯示，2020年上海零售物業(yè)核心商圈的首層租金為48.6元每平方米每天，同比下降1.6%，環(huán)比上漲0.4%。

高力國際預(yù)計(jì)，2021年上海零售市場全年凈吸納量有望達(dá)到73萬平方米。其中，北外灘來福士、前灘太古里以及位于核心區(qū)改造入市的中信泰富廣場等共約99萬平方米新增供應(yīng)即將入市。2022-2025年間，伴隨成熟區(qū)域項(xiàng)目的計(jì)劃入市，整體零售市場租金將保持平穩(wěn)增長。未來5年租金平均增速或?qū)⑦_(dá)1.4%。

值得一提的是，根據(jù)仲量聯(lián)行的研究，受2020年奢侈品消費(fèi)回流影響，中國奢侈品消費(fèi)實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，預(yù)計(jì)2020年奢侈品市場的銷售額同比增長20%-30%。

大宗交易市場投資者意向顯著增強(qiáng)

投資市場方面，仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，2020年全年上海投資市場的總交易額為人民幣765億元。

其中，大部分的交易是由境內(nèi)參與者完成的，尤其是本地的自用客。2020年全年自用客戶的成交占比高達(dá)67%。

仲聯(lián)量行的研究表明，在投資市場中，辦公樓仍是最受歡迎的板塊。雖然辦公樓租賃市場受到供應(yīng)周期的壓力，但是由于自用買家的入市，辦公樓仍是市場參與者的首選資產(chǎn)類別。其成交量較去年持平，占總成交量的比重達(dá)到了82%。

值得一提的是，日前由CBRE促成的上海黃浦區(qū)核心商辦項(xiàng)目歌斐中心的出售或成為2020年第四季度價(jià)格最高的交易之一。歌斐中心樓內(nèi)有眾多知名500強(qiáng)企業(yè)，出租率長期維持在九成以上。據(jù)澎湃新聞了解，建筑面積達(dá)74110平方米的歌斐中心以42.8億元的價(jià)格被平安信托拿下，達(dá)成2020年上海大宗交易市場的標(biāo)志性交易。

另據(jù)CBRE的一份調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，對(duì)2021年的中國內(nèi)地大宗交易市場有投資意向的投資者占比57%，投資者意向的顯著增強(qiáng)，料大宗交易市場會(huì)快速回暖。而根據(jù)投資者在新冠疫情后對(duì)投資策略的調(diào)整意向來看，受影響最嚴(yán)重的是酒店，其次是購物中心，而受影響最輕的是高標(biāo)倉庫，其次是數(shù)據(jù)中心。

CBRE調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，79%的投資者更加重視租戶租金償付能力和租金增長能力，59%的投資者更加關(guān)注長期人口和技術(shù)趨勢(shì)。

CBRE華東區(qū)投資及資本市場負(fù)責(zé)人何樹奇表示：“未來六個(gè)月，中國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇速度將超前于其他成熟經(jīng)濟(jì)體，這將吸引更多海內(nèi)外的機(jī)構(gòu)資本在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行配置。建議投資者多關(guān)注位于租賃需求旺盛且金融及TMT產(chǎn)業(yè)集聚板塊內(nèi)的寫字樓及商務(wù)園區(qū)，以及受益于城市化和消費(fèi)升級(jí)長期驅(qū)動(dòng)下的零售資產(chǎn)及中高端長租公寓的投資機(jī)會(huì)。”