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萊坊研究部預(yù)測，2019-2023年之間，上海甲級寫字樓年新增供應(yīng)大約為一百多萬平方米。假如有一個(gè)地塊，未來幾年也有這一數(shù)量級的甲級寫字樓入市，會(huì)給整個(gè)市場帶來怎樣的變化？

核心商務(wù)區(qū)邊的新興商務(wù)區(qū)

7月22日的上海市政府新聞發(fā)布會(huì)上，靜安區(qū)委副書記、代區(qū)長王華稱，靜安下一步將全力打造高能級、多功能的總部企業(yè)集聚區(qū)，實(shí)現(xiàn)總部經(jīng)濟(jì)規(guī)模能級密度再提升，其中蘇河灣地區(qū)未來幾年將有近百萬平方米甲級寫字樓空間入市。

《蘇河灣地區(qū)“十三五”規(guī)劃》顯示，蘇河灣是指東至羅浮路—河南北路，西至蘇州河—安遠(yuǎn)路—江寧路，南至新閘路（石門二路以西）—北京西路（石門二路以東），北至鐵路沿線的蘇州河兩岸區(qū)域，占地4.3平方公里，臨近上海寫字樓市場中平均租金最高的區(qū)域之一——南京西路商務(wù)區(qū)。

蘇河灣產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為金融技術(shù)與數(shù)據(jù)服務(wù)、人力資源、商貿(mào)、文化創(chuàng)意四大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系，空間策略強(qiáng)調(diào)濱水生態(tài)環(huán)境、文化活力、休閑體驗(yàn)、嵌入式辦公空間，是上海市中心少見的城市更新型商務(wù)區(qū)。

宜住宜辦公，小而美

近年來，上海新興商務(wù)區(qū)發(fā)展中較為矚目的有徐匯濱江和北外灘，蘇河灣與之相比聲勢小了許多，有其客觀原因在內(nèi)。例如蘇河灣地狹人稠，房價(jià)高昂，動(dòng)遷成本巨大，加之還有16.9萬平方米歷史建筑需要保護(hù)，只得見縫插針開發(fā)，螺螄殼中做道場，不如徐匯濱江、北外灘那樣大規(guī)模成片重建，聲勢浩大。不過，蘇河灣這一片區(qū)也自有其優(yōu)勢。

首先，蘇河灣有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。靜安區(qū)政府提供的數(shù)據(jù)顯示，十二五期間，這一區(qū)域內(nèi)稅收超億元的樓宇達(dá)11幢，區(qū)域內(nèi)企業(yè)五年累計(jì)實(shí)現(xiàn)區(qū)級稅收90.44億元，年平均增速為15.9%，占區(qū)級財(cái)政收入的比重近25%。

其次，蘇河灣跨越蘇州河兩岸，規(guī)劃區(qū)域內(nèi)有50萬平方米歷史建筑，人文氣息濃郁，且蘇州河不像黃浦江那樣寬闊，兩岸往來無河流的阻礙，卻有水景的風(fēng)貌，加之周邊配套完善，人氣充足，在工作之外，疊加了品質(zhì)生活的吸引力。

其三，盡管都地處市區(qū)，但無論是徐匯濱江還是北外灘，地理位置都沒有蘇河灣那樣更中心。徐匯濱江偏于西南一角，北外灘位于市區(qū)東北。且蘇河灣可在同一行政區(qū)內(nèi)南與南京西路商務(wù)區(qū)聯(lián)動(dòng)，北與中環(huán)兩翼創(chuàng)新創(chuàng)意集聚區(qū)呼應(yīng)，沒有任何阻礙，徐匯濱江、北外灘都相對缺乏這方面的助力。

百萬平方米入市

從容選擇更優(yōu)

蘇河灣有不少競爭對手。其定位的四個(gè)主要產(chǎn)業(yè)中，金融技術(shù)與數(shù)據(jù)服務(wù)與陸家嘴竹園有重疊，文化創(chuàng)意與徐匯濱江相類似，商貿(mào)與虹橋商務(wù)區(qū)存在競爭，因此《上海市靜安區(qū)單元規(guī)劃（含重點(diǎn)公共基礎(chǔ)設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃）》將蘇河灣列入靜安區(qū)CAZ中央活動(dòng)區(qū)內(nèi)，通過與南京西路商務(wù)區(qū)一體化來增強(qiáng)其商務(wù)吸引力。

迄今為止，蘇河灣地區(qū)已有大悅城、寶格麗酒店、華僑城、WPP商務(wù)辦公園區(qū)、蘇河灣中心等一批重大項(xiàng)目相繼入市，高端商務(wù)商住等樓宇總量約96萬平方米。去年上半年，在靜安國際中心大體量新增供應(yīng)未入市前，空置率在14%左右。今年由于疫情使得新增需求大幅下降，加之盈凱文創(chuàng)廣場入市，空置率上升至25.3%。未來幾年還有近百萬平方米新增供應(yīng)入市，蘇河灣的寫字樓市場壓力將進(jìn)一步增大。

對于租戶而言，未來的新增供應(yīng)將擴(kuò)大他們的選擇余地，在辦公環(huán)境的品質(zhì)與租金方面也能得到較為滿意的回報(bào)。新增供應(yīng)一定程度上將放緩租金的漲幅，利于企業(yè)控制成本，充分利用蘇州河兩岸的風(fēng)貌和市中心地理位置提升員工的辦公幸福感和企業(yè)形象。

對業(yè)主來說，較高的空置率也可能是一個(gè)短期現(xiàn)象。參考徐匯濱江短短幾年內(nèi)入市兩百多萬平方米辦公空間，卻能在今年第二季度維持9.8%的空置率，蘇河灣的地理位置更好，靜安區(qū)的商務(wù)資源也絲毫不弱，新增供應(yīng)更少，空置率沒有理由長期維持高位。從市區(qū)重要商務(wù)區(qū)多數(shù)空置率在10%以內(nèi)來看，蘇河灣的空置率或許最終也將回到這一數(shù)字附近，達(dá)到業(yè)主與租戶利益的平衡。

蘇河灣的優(yōu)勢在于其市中心優(yōu)越的地理位置，以及沿蘇州河的老上海人文氣息。盡管沒有徐匯濱江、北外灘這樣的全新開發(fā)的環(huán)境與業(yè)態(tài)聚集。但未來隨著百萬甲級寫字樓的入市，對于那些符合蘇河灣產(chǎn)業(yè)定位，或有整層租賃需求，同時(shí)需要兼顧性價(jià)比的企業(yè)而言，蘇河灣這片區(qū)域無疑是個(gè)非常好的選擇。其中，蘇河灣東北端的蘇州河北岸與西南端值得企業(yè)關(guān)注，前者在蘇河灣內(nèi)較少的成片開發(fā)區(qū)域，同時(shí)保留有不少歷史建筑，兼顧了環(huán)境與人文要素；而后者則與南京西路商務(wù)區(qū)距離較近，有利于服務(wù)型企業(yè)便利接觸客戶。