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上海一棟住宅樓，92戶計(jì)劃為上海辦公室使用，并有張貼著辦公室出租的廣告！

發(fā)布時間：2019-04-19 瀏覽次數(shù)：1489 來源：m.xizhial.cn

長寧來福士廣場寫字樓出租信息

6.5元/m2/天起

上海長寧區(qū)長寧路1139號

245m2 443m2 670m2 800m2 982m2 1300m2 1600m2 2576m2 150m2 100m2 50m2 35m2 25m2 15m2 ...

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近日，長寧區(qū)遵義南路8號錦明大廈居民陳先生向市民服務(wù)熱線12345反映，搬進(jìn)大樓半年來，發(fā)現(xiàn)進(jìn)出人員頻繁，上班族聚集；到了中午，各種外賣等著上樓，不少還按錯門鈴，驚擾到自己；層出不窮的公司和裝修活動也讓他倍感煎熬。他與物業(yè)溝通后才得知，小區(qū)里150多個純住宅單元已有100個左右改做他用。20多來年，物業(yè)還設(shè)定了兩種管理費(fèi)，一種是住宅類，一種是辦公類，稱這是外銷房，本來就有商住兩用的情況。

據(jù)陳先生了解，自2001年8月1日起，上海市已建和新建的商品住房不再區(qū)分內(nèi)、外銷，統(tǒng)稱為商品住房，取消租售對象的限制，境內(nèi)外的單位和個人均可以購買或租賃，經(jīng)營性用房并未列入其間。為何有這么多公司開在這里？這不是“居改非”嗎？解放日報(bào)·上觀新聞記者實(shí)地進(jìn)行調(diào)查。

居民被公司快遞騷擾，質(zhì)疑大樓“居改非”

陳先生拿出了自己的房產(chǎn)證，土地性質(zhì)一欄確實(shí)是“住宅”，房屋用途也是“居住”。他表示，因?yàn)樯眢w不好，所以才就近買下了這個有電梯的房子。房子之前雖然被貿(mào)易公司租用，但看了兩次房都沒發(fā)現(xiàn)什么擾民的問題。沒想到，入住后，問題開始一一暴露。最直觀的的感受便是，大樓的裝修時間規(guī)定，施工隊(duì)只能在中午和下班后進(jìn)場施工，與休息時間沖突。由于辦公人員多，電梯的等待時間很長。外賣人員找不到公司，就隨意按門鈴，也影響到他的生活。在各大中介網(wǎng)站上，錦明大廈樓盤確實(shí)不少打著“寫字樓出租”“對外出租辦公”的廣告。

△錦明大廈位于虹橋商圈，外形與寫字樓接近。

4月15日中午時分，解放日報(bào)·上觀新聞記者來到現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，錦明大廈是單獨(dú)的一幢樓宇，身處寫字樓林立的虹橋商圈，除了外立面比較老舊，確實(shí)與其他寫字樓渾然一體。大樓門口，停著兩輛大型貨車，工人們正在卸下各類辦公用品。來往的快遞員拉著一車車的文件袋和包裝好的快遞。進(jìn)入大堂，記者沒有看到一般寫字樓有的公司導(dǎo)航標(biāo)志。門口公示一張“錦明大廈管理費(fèi)支出”表格，記者注意到，其中“煤氣費(fèi)”一項(xiàng)，顯示2018年1-10月共累計(jì)支出109317元。

錦明大廈共28層，有3部電梯，1部只通到16層，1部通到高層，1部貨梯。臨近中午，不少送外賣人員等在電梯門口，神色著急。一位居民帶著老人抱怨道：“小區(qū)就這點(diǎn)不好，每次都要等那么久。”不少掛著公司銘牌的上班族提著外賣也在等候。貨梯也不閑著，各式各樣的建材都在等著送上大樓。雖然大樓里進(jìn)進(jìn)出出十分熱鬧，但記者也注意到，整個大堂十分干凈、三部電梯內(nèi)沒有一張小廣告，電梯門口都鋪設(shè)了小格歐式瓷磚，狀況也相當(dāng)完整。

△錦明大廈1樓電梯間設(shè)置了客梯和貨梯。

錦明大廈是上海1991年建成的第一幢外銷商品房，一開始主要面向華僑、外籍人士和港澳臺人士。2001年8月，上海實(shí)行了內(nèi)外銷商品住房并軌，錦明大廈就成為普通的“商品住房”。陳先生說，樓內(nèi)實(shí)際用作居住的比例非常低，反而開了很多婚紗、健身、美容、培訓(xùn)等公司，這又是怎么一回事呢？

混住的影響成常態(tài)，有的居民已習(xí)慣

記者在大樓內(nèi)轉(zhuǎn)了一圈，每層4戶。7樓開著兩家公司，一家貿(mào)易公司、一家不知名，但內(nèi)部有多個工位和電腦；8樓，開著一家廚房用具公司、一家食品貿(mào)易公司，另一家“無名”公司的門口有指紋識別打卡器，兩戶的結(jié)構(gòu)已經(jīng)打通，有多名員工正在辦公；11樓，開有設(shè)計(jì)公司和網(wǎng)絡(luò)公司；12樓，則是建材公司和健身房，還留有一間空房，內(nèi)部還留著未收走的辦公產(chǎn)品，以及一家餐飲管理有限公司；16樓，開有外貿(mào)服裝公司、食品營銷公司、瑜伽公司；20樓則有一家律師事務(wù)所和生活用品公司……

△大樓內(nèi)有多處未掛名、正在營業(yè)的公司；空置的房屋張貼著辦公室出租的廣告。

記者查詢了幾家“明示”了名字的公司，發(fā)現(xiàn)大多為港澳臺、外國投資企業(yè)，少數(shù)為申城本土企業(yè)，但注冊地均顯示不在大樓內(nèi)。至于其他無名的辦公區(qū)域，則不得而知。與公司同住一層的居民，往往都在門口張貼著“單元系住家，謝絕推銷”“私人住宅，嚴(yán)禁打擾”的說明。

△大樓內(nèi)有多處未掛名、正在營業(yè)的公司；空置的房屋張貼著辦公室出租的廣告。

△與公司同在一層的居民往往都會張貼“私人住宅嚴(yán)禁打擾”的告示。

記者詢問一名來自臺灣、住了十多年的居民談?wù)勅胱〉捏w驗(yàn)，他表示：“適應(yīng)了！”在他看來，裝修時間是統(tǒng)一規(guī)定的，影響上也“還好”；“住家的話，上下班確實(shí)要等電梯很久，但也習(xí)慣了；周末人就少很多。”至于消防安全方面，他認(rèn)為“蠻嚴(yán)格的”。

對于有居民抱怨公司太多的情況，他說自己有心理準(zhǔn)備，“當(dāng)時就知道是辦公住宅混合體，所以最主要還是看管理。管理得好，就會守規(guī)矩。不太在意周邊是辦公還是住宅。”

物業(yè)：92家公司里1/3產(chǎn)證顯示可辦公

根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政管理部門批準(zhǔn)或者不動產(chǎn)權(quán)屬證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。那么大樓內(nèi)的房屋，性質(zhì)到底是住宅還是辦公呢？

錦明大廈由上海錦江物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)管理。物業(yè)陳經(jīng)理告訴記者，目前156戶中，純住家的僅30戶左右，92戶用于辦公，剩下30余戶處于空置或用途不明的狀況。而92戶中，1/3持有綜合用地性質(zhì)或辦公用途的產(chǎn)證，其他業(yè)主還未向物業(yè)提供產(chǎn)證復(fù)印件。陳經(jīng)理向記者出示了其中3份產(chǎn)證信息：兩份顯示土地用途為“住宅”，房屋用途均為“辦公”；1份土地用途為“綜合用地”，房屋用途是“新工房”，產(chǎn)權(quán)均為70年。也就是說，錦明大廈的部分區(qū)域是像陳先生這樣是“居住用途”，也有部分確系“辦公用途”。

△有的業(yè)主拿到的產(chǎn)證上顯示“居住”用途，有的產(chǎn)證上顯示“辦公”用途。

物業(yè)介紹，當(dāng)時虹橋地區(qū)開發(fā)了一系列外銷房，包括錦明大廈在內(nèi)，金橋大廈、太陽廣場、新世紀(jì)廣場等等都拿到了上海市對外經(jīng)貿(mào)委等部門的批文，房產(chǎn)證上寫著用途可以辦公；也有不少國內(nèi)企業(yè)拿到特批進(jìn)行辦公。商住兩用的狀態(tài)從一開始對外出售就一直延續(xù)到現(xiàn)在，因此，居住類按7.6元/平方米算物業(yè)管理費(fèi)，公司類則按11.4元/平方米算，“包括今年經(jīng)濟(jì)普查也會到這里，默認(rèn)這里有辦公區(qū)域。”

不過，陳經(jīng)理也觀察到，持有居住用途產(chǎn)證的業(yè)主也有偷偷對外出租用于開辦公司或者自己拿來開辦公司的情況，但“物業(yè)只能提醒，沒辦法阻止”。

街道房辦回應(yīng)：會通知城管部門處理

解放日報(bào)·上觀新聞記者致電虹橋街道房屋管理辦公室，了解錦明小區(qū)的商住混合狀況。一名女性工作人員告訴記者，他們僅負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)管理質(zhì)量方面，對錦明大廈的房屋性質(zhì)并不清楚，外銷房的相關(guān)政策要咨詢區(qū)房屋管理部門。目前，他們沒有接到關(guān)于該樓宇在噪聲、消防、安全等方面的投訴。后查詢得知在3月26日接到一位居民關(guān)于“居改非”的投訴，她表示，會通知城管部門處理，并要求物業(yè)配合。這位工作人員稱，此前和錦明大廈物業(yè)溝通時，并不清楚有混住的情況。

對歷史遺留的本市部分外銷房如何規(guī)范管理，物業(yè)是否只能提醒而無法阻止，希望本市房屋管理部門能研究一下對策。

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