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“大虹橋”樓市正在陷入困局。與此同時，近日，虹橋商務區(qū)管委會與閔行、長寧、青浦和嘉定區(qū)人民政府共同發(fā)布《關于推進虹橋商務區(qū)發(fā)展的實施意見》，探索建立共同打造世界水準商務區(qū)的聯(lián)動創(chuàng)新機制，試圖解決大虹橋樓市困局。然后，從目前市場壓力來看，似乎并不會有太明顯的結果。

　　首先是“大虹橋”規(guī)劃離預計實現(xiàn)的目標還有較大的差距。回顧當初規(guī)劃，規(guī)劃文件顯示，到2015年，虹橋商務區(qū)核心區(qū)企業(yè)總部、功能性投資貿易機構預計50家，各類配套企業(yè)500—700家，地區(qū)生產(chǎn)總值預期達到370億元。虹橋商務區(qū)將成為名副其實的面向長三角、服務長三角，主要發(fā)展商務商貿、物流、房地產(chǎn)、會展、創(chuàng)意設計、專業(yè)服務等產(chǎn)業(yè)，帶動研發(fā)、展示等延伸產(chǎn)業(yè)的長三角經(jīng)濟發(fā)展引擎。

? ? ? 目前看來，“大虹橋”仍然處于如火如荼的建設過程當中，“大虹橋”的規(guī)劃還是一個藍圖，預計2015年“大虹橋”的規(guī)劃目標也會成為泡影，短期內還難以實現(xiàn)，。

　　這還不是最糟糕的。即使還處于建設階段的“大虹橋”其表現(xiàn)也不盡人意。尤其是房地產(chǎn)市場，也并沒有像2010年虹橋商務區(qū)成立之時預計那么有升值空間。

　　“大虹橋”天量的寫字樓供應

　　翻開“大虹橋”土地成交記錄，自大虹橋規(guī)劃公布后，萬科、中海、龍湖、SOHO中國、萬通、星浩資本、三湘、協(xié)信、上海地產(chǎn)集團、正榮、中駿等內地大型房企及香港瑞安房地產(chǎn)、臺灣麗寶建設等兩岸三地房企紛紛搶灘上海大虹橋，各大房企對“大虹橋”地盤的爭奪戰(zhàn)序逐步幕拉開。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，自虹橋商務區(qū)成立至今，該區(qū)域累計成交土地規(guī)劃建筑面積372萬平方米。

　　從“大虹橋”372萬平方米供應總量結構來看，按照當?shù)亻_發(fā)商提供的數(shù)據(jù)，虹橋商務區(qū)的住宅用地供應占比只有6%左右，也就是說，這其中約350萬平方米的供應為商辦、酒店等物業(yè)，而從“大虹橋”土地成交記錄來看，酒店和商業(yè)地產(chǎn)的成交比例很小，筆者粗略估計，“大虹橋”372萬平方米供應總量結構中至少有300萬平方米為寫字樓。而截至2014年9月底，虹橋商務區(qū)核心區(qū)22家開發(fā)企業(yè)的31個地塊現(xiàn)已全部開工，隨著虹橋商務區(qū)核心區(qū)各個項目的開工與推進，未來2-3年內預計將會有300萬平方米的甲級寫字樓建成入市，而2013年上海寫字樓市場成交量才為263.39萬平方米（含辦公產(chǎn)權的酒店式公寓，下同），2014年成交量也僅為189.25萬平方米，今年1-8月成交量也僅僅161.95萬平方米，“大虹橋”未來2-3年內300萬平方米的甲級寫字樓供應，對于上海甲級寫字樓市場來講，可謂是一個天量的供應。

　　?而對于已經(jīng)入市銷售的萬象城、頂新商務廣場、萬科時一區(qū)、虹橋天地廣場、虹橋綠谷廣場、龍湖虹橋天街等項目來講，大多數(shù)項目銷售結果（相對于住宅市場）并不理想，這些在售的項目庫存也相對較較高，并且部分開發(fā)商開始轉為持有（因為賣不動所以持有，開發(fā)商也在等待市場機會，等政府出政策救市，等其他開發(fā)商早點出手培育市場），這對于潛在供應量不斷增加的“大虹橋”寫字樓市場來講又是一個雪上加霜的消息。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，“大虹橋”板塊近未來2-3年會有大批寫字樓項目集中入市，供應量龐大。無論是自持租賃型項目還是銷售型項目，目前面臨的競爭壓力都比較大。對于開發(fā)商而言，也不是簡單做好差異化的產(chǎn)品和服務能夠解決的。何況，當前大多數(shù)開發(fā)商對于甲級寫字樓經(jīng)營欠缺經(jīng)驗，此時，無論是以自持為主導還是以銷售主導，短期內大量寫字樓的供應都為成為開發(fā)商最頭痛的問題。毫無疑問，天量的寫字樓供應已導致“大虹橋”短期內陷入僵局，并且也難有破解之道。

　　開發(fā)商已開始撤離“大虹橋”

　　“大虹橋”天量寫字樓供應還只是這個板塊面臨的問題之一，更令人擔心的是2014-2015年及未來市場環(huán)境及開發(fā)商資金面問題。尤其是2014年，銀行“惜貸”常態(tài)化、市場進入低迷期、開發(fā)商短期資金缺口加大，使“大虹橋”樓市的現(xiàn)狀表現(xiàn)更不盡人意。總體來說，樓市已經(jīng)進入下半場，2014年及以后的市場環(huán)境已非昔比。從開發(fā)商來說，部分開發(fā)商已經(jīng)開始撤離“大虹橋”。

　　比如2014年9月底，平安信托發(fā)布的一期信托計劃顯示，平安擬募集資金不超過14.39億元用于收購標的為虹橋協(xié)信中心南地塊的5棟獨棟寫字樓，此次虹橋協(xié)信中心出售寫字樓單價為2.8萬元/平方米，總價約13.3億元。而目前大虹橋板塊商辦項目散售均價在3.5萬~4萬元/平方米之間。一時間，外界關于協(xié)信地產(chǎn)賤賣寫字樓項目“斷腕求生”的質疑風生水起。

　　而上述大虹橋寫字樓交易并非偶發(fā)事件，與協(xié)信此次交易時隔僅幾天，SOHO中國也曾宣布將位于虹橋核心區(qū)的凌空SOHO的10萬平方米物業(yè)出售給攜程旅行網(wǎng)，交易金額為30.5億元人民幣。

　　而在2014年9月初，萬科也曾表示擬以約16.51億元出售上海萬獅置業(yè)有限公司90%的股權給RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED，出售項目為位于虹橋商務區(qū)的建筑面積達11萬平方米的國際A級寫字樓。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，2014年以來，銀行“惜貸”常態(tài)化持續(xù)、市場進入低迷期、開發(fā)商短期資金缺口加大，寫字樓市場也很難通過“散售”快速回籠資金，使“大虹橋”樓市的表現(xiàn)相對低迷。這一定程度上迫使部分開發(fā)商下定決心將“大虹橋”寫字樓項目進行整體拋售，以盡快逃離“大虹橋”寫字樓市場，謀求其他市場層面的發(fā)展機會。而進入2015年，大虹橋樓市并沒有像住宅市場那樣火爆，由于供應量較大，各大開發(fā)商仍然在觀望市場走向，市場仍然處于困局當中。

　　由此可見，盡管虹橋商務區(qū)管委會與閔行、長寧、青浦和嘉定區(qū)人民政府共同發(fā)布《關于推進虹橋商務區(qū)發(fā)展的實施意見》，探索建立共同打造世界水準商務區(qū)的聯(lián)動創(chuàng)新機制，試圖解決大虹橋樓市困局。但是，從目前市場壓力來看，似乎并不會有太明顯的結果。

　　上海商務辦公“西移”難上加難

　　按照上海商務區(qū)發(fā)展軌跡來看，“大虹橋”板塊是除外灘、人民廣場、南京路以外，上海最早崛起的一個商圈和次副中心的概念。而虹橋商務區(qū)的規(guī)劃旨在重塑這個板塊的商務中心的價值，也希望形成一個能夠和浦東小陸家嘴商貿、金融功能區(qū)域相協(xié)調、相對應的上海西部地區(qū)的高檔商務區(qū)。然而，當虹橋商務區(qū)的規(guī)劃浮出水面并且已經(jīng)落實4年多后我們發(fā)現(xiàn)，上海商務辦公“西移”難上加難。

　　從外灘、人民廣場、南京路傳統(tǒng)甲級辦公區(qū)域以及新興的陸家嘴等市中心區(qū)域來看，這些板塊的甲級寫字樓供不應求，即使在當前經(jīng)濟調整的市場低迷期，甲級寫字樓的租金水平仍然較為堅挺，平均租金在8-10元/平方米/天，甚至在陸家嘴、人民廣場等市中心還出現(xiàn)14-16元/平方米/天的高租金。企業(yè)對這些板塊的價值認知度高，忠誠度很難改變。

　　這就客觀上導致包括“大虹橋”在內的其他板塊甲級寫字樓市場發(fā)展遭遇瓶頸。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，“大虹橋”板塊的短板還很多，從大虹橋急需解決的問題來看，不僅僅是短期內供應量偏大的問題，還包括多個行政區(qū)主導背景下導致的利益協(xié)調分配問題、板塊內缺乏住宅、商業(yè)、休閑娛樂設施配套的問題、服務于企業(yè)的“軟件配套”問題、虹橋樞紐交通擁堵問題等等。這就導致“大虹橋”樞紐板塊目前甲級寫字樓租金雖然有較高的性價比，報價普遍在5.0-6.5元/平方米/天之間，但是，實際市場出租率并不高。

　　因此，短期內來看，上海商務辦公“西移”難上加難，盡管所有已經(jīng)嗅到“大虹橋”商機的人士準備趁著這股東風大干一場，但是，現(xiàn)實的“大虹橋”給大家澆了一盆冷水。未來“大虹橋”何去何從？能否成為上海西部又一個繁華的城市中心？這還需要政府、市場和企業(yè)等諸多方面付出更多的努力。