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上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)短期新增租賃需求或?qū)⑥D(zhuǎn)弱

來(lái)自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2022年第一季度上海凈吸納量為29.5萬(wàn)平方米，其中上海中央商務(wù)區(qū)的凈吸納量為4.4萬(wàn)平方米。盡管浦西地區(qū)不同行業(yè)的需求依然旺盛，但由于可租賃面積稀缺，市場(chǎng)整體凈吸納量有限。

“一季度，上海中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，浦東凈吸納量貢獻(xiàn)顯著，內(nèi)資金融服務(wù)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司在陸家嘴和竹園板塊的租賃需求尤其活躍。”王岳表示，“一季度非中央商務(wù)區(qū)凈吸納量達(dá)到25.2萬(wàn)平方米。”

租金方面，該輪疫情前，租金持續(xù)增長(zhǎng)。其中，浦西中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比增長(zhǎng)2.4%。在浦東中央商務(wù)區(qū)，伴隨著市場(chǎng)復(fù)蘇，部分相對(duì)老舊樓宇的租賃活動(dòng)也較為活躍，帶動(dòng)浦東中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比上漲2.0%。在非中央商務(wù)區(qū)，多個(gè)板塊的復(fù)蘇帶動(dòng)平均租金環(huán)比增長(zhǎng)2.5%。

然而，疫情的暴發(fā)將影響租賃活動(dòng)以及地產(chǎn)決策，王岳預(yù)計(jì)短期內(nèi)新增租賃需求或?qū)⑥D(zhuǎn)弱，租金表現(xiàn)也將面臨壓力。

“復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金會(huì)有一定的下行壓力，特別是二季度和三季度，之后還會(huì)回歸到正常水平。”王岳向記者表示。零售物業(yè)方面，2022年前兩個(gè)月上海消費(fèi)需求和整體零售租賃活動(dòng)保持穩(wěn)定，但3月份上海疫情的爆發(fā)擾亂了市場(chǎng)正常活動(dòng)。在此影響下，上海市區(qū)2022年一季度的凈吸納量為46700平方米，低于2021年一季度的95000平方米。疫情影響之下，零售租賃勢(shì)頭正在放緩，預(yù)計(jì)今年市場(chǎng)將面臨空置率和租金方面的雙重壓力。

一季度上海一手商品住宅成交267萬(wàn)平方米

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)還顯示，2022年開(kāi)年上海住宅市場(chǎng)成交勢(shì)頭穩(wěn)健，但受到2月春節(jié)假期及3月以來(lái)疫情影響，整體住宅成交活動(dòng)陷入滯緩。在1月份較高成交量的支撐下，一季度上海一手商品住宅整體成交量267萬(wàn)平方米，較上季度小幅上漲5.1%。高端一手住宅市場(chǎng)本季度共成交1069套，較上季度環(huán)比小幅下滑3.3%。但高端住宅市場(chǎng)情緒整體仍然穩(wěn)定，大部分高端樓盤(pán)都在認(rèn)籌階段獲得購(gòu)房者的追捧。

繼去年四季度大批量供應(yīng)釋放后，一季度上海整體市場(chǎng)供應(yīng)回歸至正常水平，但大部分供應(yīng)均在春節(jié)前入市。一季度整體商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)273萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑10.7%。在高端住宅市場(chǎng)，一季度共6個(gè)高端項(xiàng)目合計(jì)1,482套高端商品住宅入市，平均售價(jià)在人民幣11.5萬(wàn)元至13.2萬(wàn)元區(qū)間內(nèi)。

在持續(xù)限價(jià)調(diào)控下，上海一季度一手高端住宅價(jià)格與上季度基本持平，單價(jià)維持在人民幣12.6萬(wàn)元每平方米左右。市場(chǎng)情緒小幅回暖，高端二手房?jī)r(jià)迎來(lái)初步止跌跡象，較上季度小幅增長(zhǎng)0.4%至人民幣10.5萬(wàn)元每平方米。

仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，上海樓市調(diào)控政策仍將保持緊縮，但首套房及改善型購(gòu)房需求有望釋放，而投資需求將繼續(xù)被抑制。預(yù)計(jì)2022年全年一手高端住宅市場(chǎng)的成交將整體保持平穩(wěn)，但近期上海疫情的沖擊可能使今年上半年的成交活動(dòng)延遲至下半年。

“在信貸放松的支撐下，在疫情得到有效控制后，預(yù)計(jì)上海二手房成交量及成交價(jià)格將有望繼續(xù)復(fù)蘇。”仲量聯(lián)行指出，“但未來(lái)二手住宅項(xiàng)目表現(xiàn)將繼續(xù)分化，因?yàn)槿藗儠?huì)更傾向于升級(jí)購(gòu)買(mǎi)品質(zhì)更佳、物業(yè)管理更好的小區(qū)，這些要素在本輪疫情中顯得尤為重要。”