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2021年第三季度，上海房地產(chǎn)市場整體保持復蘇回暖趨勢。戴德梁行近期發(fā)布的三季度報告顯示，在上海寫字樓租賃市場成交持續(xù)五個季度攀升后，三季度雖出現(xiàn)小幅下滑，但整體仍呈現(xiàn)持續(xù)強勁的態(tài)勢。值得注意的是，大宗交易市場方面，2021年前三季度上海共錄得61宗成交，總金額達833億，過往兩年內(nèi)被抑制的投資需求在今年第三季度起被逐步釋放，上海房地產(chǎn)大宗交易市場有望重回千億規(guī)模。

甲級寫字樓空置率環(huán)比下降1.3%

在寫字樓市場方面，戴德梁行三季度報告顯示，在上海寫字樓租賃市場成交持續(xù)五個季度攀升后，今年三季度雖出現(xiàn)小幅下滑，但整體仍呈現(xiàn)持續(xù)強勁的態(tài)勢：甲級寫字樓凈吸納量錄得39.05萬平方米，環(huán)比二季度下滑2.48%，甲級寫字樓空置率17.5%，環(huán)比上季度下降1.3%。第三季度核心區(qū)表現(xiàn)良好，凈吸納量環(huán)比上揚65.2%，空置率環(huán)比下探2.47%。

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，三季度，上海寫字樓市場供應加碼，共有四個新增項目入市，合計帶來29.5萬平方米的體量，全部位于新興區(qū)。而從租金表現(xiàn)來看，報告顯示，三季度上海甲級寫字樓平均租金8.11元/平方米/天，環(huán)比二季度微漲0.37%；其中核心區(qū)為9.29元/平方米/天，環(huán)比上揚0.43%；新興區(qū)在優(yōu)質(zhì)項目入市的帶動下漲幅明顯，租金環(huán)比增長1.57%，達到6.47元/平方米/天。

從行業(yè)表現(xiàn)來看，戴德梁行方面注意到，三季度，電子信息科技及金融行業(yè)成交繼續(xù)保持領(lǐng)先，批零貿(mào)易行業(yè)成交增幅明顯。電子信息科技行業(yè)成交占比增長，張江及漕河涇依然是熱點板塊，其次是五角場-新江灣板塊，在明確的產(chǎn)業(yè)定位導向下無論是租賃市場還是土地市場都較為活躍；金融行業(yè)成交活躍，陸家嘴、竹園、北外灘仍是首選板塊；批零貿(mào)易行業(yè)成交占比上揚，交易板塊多點分布，其中南京西路、淮海中路傳統(tǒng)商圈成交數(shù)量較多，而在新興區(qū)的新入市的綜合體項目吸引了品牌快消品企業(yè)搬遷入駐。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部租戶代表總監(jiān)黃臻表示：“科技新媒體和金融服務業(yè)企業(yè)積極尋求擴租機會。與此同時，來自生物醫(yī)藥企業(yè)的租賃問詢量也有所增加，尤其在前灘板塊尤為明顯。”據(jù)仲量聯(lián)行近期發(fā)布的報道，內(nèi)資金融服務業(yè)與專業(yè)服務業(yè)公司的需求在陸家嘴區(qū)域依然活躍，而浦西中央商務區(qū)的需求則由一系列行業(yè)（包括金融服務業(yè)、專業(yè)服務業(yè)、零售和科技新媒體等行業(yè)）共同推動。非中央商務區(qū)凈吸納量錄得21.2萬平方米，需求主要來自內(nèi)資企業(yè)。

大宗交易市場方面，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2021年前三季度上海共錄得61宗成交，總金額達833億，其中第三季度成交共20宗，總交易金額為531億，交易活躍度同比、環(huán)比皆有大幅提升，過往兩年內(nèi)被抑制的投資需求在今年第三季度起逐步釋放，上海房地產(chǎn)大宗交易市場有望重回千億規(guī)模。

另據(jù)仲量聯(lián)行研報透露，三季度，辦公物業(yè)資產(chǎn)仍是首選的收購標的，占總交易量一半。辦公物業(yè)開始受到關(guān)注，主要得益于上半年強勁的辦公樓租賃市場復蘇，尤其是在上海等一線城市。該份研報還指出，在29宗投資型交易中，社區(qū)商業(yè)/購物中心/商鋪等零售商業(yè)資產(chǎn)成交共8宗，總金額近364億，這主要得益于悅薈資產(chǎn)包和凱德資產(chǎn)包內(nèi)3處位于上海的購物中心成交，總計交易對價突破300億。自用買家方面，企業(yè)購樓趨勢延續(xù)，政府及其投資平臺看好商辦，政府類買家大多偏好于交易對價在10億以下的寫字樓，大虹橋板塊為熱點區(qū)位。

上海市場將迎來全面復蘇

展望四季度，戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服務主管、董事總經(jīng)理魏超英表示，預計四季度上海辦公樓整體供應或?qū)⒎啪彛诵膮^(qū)承壓相對較小，新興區(qū)供求壓力持續(xù)不減。“目前，京滬渝杭穗深六城試點營商環(huán)境創(chuàng)新，進一步破除區(qū)域分割和地方保護，取消對企業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營不合理限制，打破城市壁壘后未來企業(yè)落戶將更為便捷。”

魏超英向《華夏時報》記者解釋說，分行業(yè)發(fā)展來看，今年前八個月上海社會消費品零售總額保持穩(wěn)步增長，在商業(yè)數(shù)字轉(zhuǎn)型方案實施及國際消費中心城市培育的積極政策導向下，有助于推動電商類及IT網(wǎng)絡技術(shù)服務型企業(yè)以及快消品企業(yè)發(fā)展壯大，從而帶來對辦公市場新的擴張需求。另外值得注意的是，伴隨體育十四五規(guī)劃出臺，上海將建成全球著名體育城市將推動體育產(chǎn)業(yè)下體育制造及相關(guān)企業(yè)新需求。

對于大宗交易市場的走勢，戴德梁行大中華區(qū)資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平表示，上海市場將迎來全面復蘇，今年上海大宗交易市場總成交金額有望突破千億大關(guān)；由于上海辦公市場短期內(nèi)租金上調(diào)空間有限，未來投資型交易的物業(yè)類型將進一步分散化，打破以往以辦公為絕對主流的趨勢。

仲量聯(lián)行中國區(qū)投資與資本市場部負責人龐樹東也對中國商業(yè)地產(chǎn)市場的走勢保持了樂觀的態(tài)度：“今年中國商業(yè)地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷快速轉(zhuǎn)型。市場存在諸多不確定性，但與此同時也帶來了更多機遇。”龐樹東指出，“REITs的出臺給投資機構(gòu)者提供了明確的退出方案，我們預計投資者對物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和長租公寓的機會將繼續(xù)保持高度關(guān)注。“