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7月16日，在上海美麗的“母親河”黃浦江畔，就在不久前市委李強(qiáng)書記邀請(qǐng)各國(guó)政要的世界級(jí)會(huì)客廳、上海未來(lái)核心功能重要承載地、新發(fā)展理念實(shí)踐區(qū)，成功舉辦了“聚焦'五型經(jīng)濟(jì)'發(fā)展 打造航運(yùn)金融未來(lái)”2021北外灘航運(yùn)金融生態(tài)觀察及發(fā)布活動(dòng)。

活動(dòng)由上海市外國(guó)投資促進(jìn)中心、虹口區(qū)商務(wù)委主辦，全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)及投資管理公司高力國(guó)際（納斯達(dá)克及多倫多證券交易所股票代碼：CIGI）承辦、明博學(xué)社 金融投資家俱樂(lè)部協(xié)辦。

上海市外國(guó)投資促進(jìn)中心副主任黃莎莎、虹口區(qū)商務(wù)委員會(huì)四級(jí)調(diào)研員何冰、高力國(guó)際華東區(qū)董事總經(jīng)理沈寅、金光集團(tuán)辦公樓部副總經(jīng)理蔡韞等人出席本次活動(dòng)并致辭。

活動(dòng)期間，高力國(guó)際還回顧了2021年上半年上海商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)情況，并同步發(fā)布《聚焦北外灘發(fā)展，打造航運(yùn)金融科技未來(lái)》專題報(bào)告。

黃莎莎副主任表示，上海始終以最開(kāi)放的姿態(tài)率先落實(shí)國(guó)家各項(xiàng)開(kāi)放舉措，熱情歡迎著各國(guó)企業(yè)機(jī)構(gòu)云集于此，各類要素資源匯集于此。今年1-5月，上海引進(jìn)外資實(shí)現(xiàn)“三增長(zhǎng)”，上海仍然是國(guó)際投資向往的熱土。

未來(lái)，如何始終聚焦服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)這一核心要義，持續(xù)深化金融改革創(chuàng)新，加快發(fā)展“五型經(jīng)濟(jì)”，或?qū)⒊蔀樨瀼貒?guó)家“航運(yùn)強(qiáng)國(guó)”戰(zhàn)略、推動(dòng)上海國(guó)際金融中心和國(guó)際航運(yùn)中心聯(lián)動(dòng)發(fā)展的重要著力點(diǎn)。這方面，虹口北外灘擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。

圖為上海市外國(guó)投資促進(jìn)中心副主任黃莎莎開(kāi)場(chǎng)演講

何冰介紹道，今年1-6月，北外灘區(qū)域新增跨國(guó)公司地區(qū)總部等高能級(jí)企業(yè)總部10家，創(chuàng)虹口歷史新高，實(shí)到外資達(dá)8.9億美元，位列全市第三。數(shù)據(jù)顯示，北外灘集聚了近4700家各類航運(yùn)企業(yè)和超40家航運(yùn)功能性機(jī)構(gòu)。

高力國(guó)際華東區(qū)董事總經(jīng)理沈寅表示，北外灘擁有充足的開(kāi)發(fā)空間及開(kāi)發(fā)潛力，相信北外灘在整個(gè)上海的十四五規(guī)劃的市域空間調(diào)整中將起到非常重要的作用。他說(shuō)：“高力國(guó)際有幸參與了整個(gè)北外灘的商業(yè)規(guī)劃和策劃，我們將發(fā)揮所能，力爭(zhēng)將北外灘打造成為新時(shí)代都市新標(biāo)桿，成為世界的會(huì)客廳。”

恒量律師事務(wù)所 恒量海商法研究中心秘書長(zhǎng)曹宏、高力國(guó)際華東區(qū)研究部董事袁曉超、上海銀行海外業(yè)務(wù)平臺(tái)高級(jí)副主管張?chǎng)﹨⑴c現(xiàn)場(chǎng)媒體互動(dòng)問(wèn)答環(huán)節(jié)。

金光集團(tuán)地產(chǎn)事業(yè)部CEO周群、加中貿(mào)易理事會(huì)首代戴軼舒及多家國(guó)內(nèi)主要媒體出席了本次活動(dòng)。

寫字樓租金企穩(wěn)，TMT行業(yè)擴(kuò)張?zhí)崴倜黠@

發(fā)布會(huì)當(dāng)日，高力國(guó)際華東區(qū)研究部董事袁曉超就2021年上半年上海商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行回顧并對(duì)下半年整體市場(chǎng)做出展望。數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，寫字樓市場(chǎng)的總體凈吸納量超過(guò)40萬(wàn)平方米（第一季度為21.6萬(wàn)平方米，第二季度為19.6萬(wàn)平方米），已經(jīng)超越2019年全年的39萬(wàn)平方米和2020年的34萬(wàn)平方米。全年的總體凈吸納量有望超過(guò)90萬(wàn)平方米，超越前兩年總凈吸納量的總和（73萬(wàn)平方米）。

租金表現(xiàn)上，目前整體市場(chǎng)的平均有效租金為7.60元，比上季度的7.57元環(huán)比上漲0.4%。在需求的強(qiáng)勁推動(dòng)下，CBD甲級(jí)寫字樓整體的租金水平季度環(huán)比上漲0.7%，這也是自2018年第三季度以來(lái)，寫字樓租金首次環(huán)比正增長(zhǎng)；CBD市場(chǎng)目前需求強(qiáng)勁，租金也已顯示出觸底反彈的態(tài)勢(shì)。從需求來(lái)看，TMT、金融保險(xiǎn)和專業(yè)服務(wù)成為上半年需求的前三位。這表明，在后疫情時(shí)期，數(shù)字經(jīng)濟(jì)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)以及醫(yī)療健康保持著之前的快速擴(kuò)張趨勢(shì)，尤其是TMT行業(yè)，首次位列租賃需求的首位。

零售物業(yè)空置率下降，消費(fèi)體驗(yàn)賦能線下零售

受到中式餐飲以及美妝生活方式集合店擴(kuò)張需求的支持，全市第二季度整體空置率環(huán)比下降1.4%。數(shù)據(jù)顯示，零售物業(yè)第一季度市場(chǎng)凈吸納量為7.7萬(wàn)平方米，第二季度為29.5萬(wàn)平方米；上半年整體凈吸納量為37.2萬(wàn)平方米。從租金表現(xiàn)來(lái)看，截至2021年上半年，平均租金32.2元每平方米每天，同比下降2.5%。這主要是由于非核心區(qū)域內(nèi)大量新增供應(yīng)入市導(dǎo)致，高力國(guó)際預(yù)計(jì)2021年下半年整體租金將被持續(xù)拉低。

從業(yè)態(tài)占比來(lái)分析，2021年第二季度，個(gè)人護(hù)理、餐飲、生活方式的同比需求增長(zhǎng)明顯，而餐飲和時(shí)尚服飾仍是主力租戶。其中，店鋪數(shù)量增長(zhǎng)最多的是個(gè)人護(hù)理，其占比同比增長(zhǎng)1.19%。從品類來(lái)看，餐飲類品牌尤其是中式快餐的擴(kuò)張勢(shì)頭明顯。另外，新能源汽車除原先的第一梯隊(duì)品牌外，第二梯隊(duì)品牌如威馬汽車、合創(chuàng)汽車和零跑汽車等也紛紛加入線下體驗(yàn)店的布局中。

商務(wù)園區(qū)走勢(shì)強(qiáng)勁，醫(yī)療健康成需求主力

2021年上半年，商務(wù)園區(qū)總體凈吸納量達(dá)到51. 6萬(wàn)平方米。延續(xù)了上季度的強(qiáng)勁走勢(shì)，本季度凈吸納量達(dá)29.5萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲31%。截至2021年上半年，商務(wù)園區(qū)整體市場(chǎng)空置率為21.7%，在總量上處于供需平衡的狀態(tài)。

高力國(guó)際認(rèn)為，商務(wù)園區(qū)全年的總體凈吸納量有望達(dá)到111萬(wàn)平方米，略高于新增供應(yīng)107萬(wàn)平方米。在客戶需求方面，醫(yī)療健康、軟件服務(wù)、集成電路三大行業(yè)占據(jù)需求榜的前三，占比分別為23%、20%和13%，占總體需求過(guò)半；汽車、通信、電子設(shè)備等上海市的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)也在高速增長(zhǎng)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)快速擴(kuò)張。

倉(cāng)儲(chǔ)物流凈吸納量翻4倍，浦東機(jī)場(chǎng)一庫(kù)難求

報(bào)告顯示，二季度倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)凈吸納量達(dá)到16萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，受益于電商和第三方物流短租需求強(qiáng)勁，以及主要經(jīng)濟(jì)體需求回暖帶來(lái)的出口增長(zhǎng)，本季度倉(cāng)儲(chǔ)物流空置率下降至9.9%。值得一提的是，浦東機(jī)場(chǎng)附近的物流倉(cāng)儲(chǔ)空置率由去年二季度的15.1%降至為0，一庫(kù)難求。

租金方面，目前平均租金為1.52元，環(huán)比上漲1.2%，其中空港地區(qū)租金增長(zhǎng)最快，達(dá)到3.5%。高力國(guó)際預(yù)測(cè)，今年全年市場(chǎng)整體的凈吸納量有望從去年的16.4萬(wàn)平方米上升至55萬(wàn)平方米。

投資市場(chǎng)活躍，大宗交易或迎來(lái)高峰

2021年上半年，大宗交易市場(chǎng)較為活躍。截至上半年，大宗交易總成交17宗，成交總金額306億元。大宗交易成交種類總體呈現(xiàn)多樣性，數(shù)據(jù)中心、零售物業(yè)、酒店式公寓及酒店都占據(jù)一定比例。這也顯示出在不同階段，投資者在更大的范圍內(nèi)進(jìn)行資產(chǎn)配置。高力國(guó)際華東區(qū)研究部董事袁曉超預(yù)測(cè)，今年下半年大宗交易市場(chǎng)或?qū)⒏鼮榛钴S，全年總成交金額有望超過(guò)去年。