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7月16日，在上海美麗的“母親河”黃浦江畔，就在不久前市委李強書記邀請各國政要的世界級會客廳、上海未來核心功能重要承載地、新發展理念實踐區，成功舉辦了“聚焦'五型經濟'發展 打造航運金融未來”2021北外灘航運金融生態觀察及發布活動。

活動由上海市外國投資促進中心、虹口區商務委主辦，全球領先的房地產服務及投資管理公司高力國際（納斯達克及多倫多證券交易所股票代碼：CIGI）承辦、明博學社 金融投資家俱樂部協辦。

上海市外國投資促進中心副主任黃莎莎、虹口區商務委員會四級調研員何冰、高力國際華東區董事總經理沈寅、金光集團辦公樓部副總經理蔡韞等人出席本次活動并致辭。

活動期間，高力國際還回顧了2021年上半年上海商業物業市場表現情況，并同步發布《聚焦北外灘發展，打造航運金融科技未來》專題報告。

黃莎莎副主任表示，上海始終以最開放的姿態率先落實國家各項開放舉措，熱情歡迎著各國企業機構云集于此，各類要素資源匯集于此。今年1-5月，上海引進外資實現“三增長”，上海仍然是國際投資向往的熱土。

未來，如何始終聚焦服務實體經濟這一核心要義，持續深化金融改革創新，加快發展“五型經濟”，或將成為貫徹國家“航運強國”戰略、推動上海國際金融中心和國際航運中心聯動發展的重要著力點。這方面，虹口北外灘擁有得天獨厚的優勢。

圖為上海市外國投資促進中心副主任黃莎莎開場演講

何冰介紹道，今年1-6月，北外灘區域新增跨國公司地區總部等高能級企業總部10家，創虹口歷史新高，實到外資達8.9億美元，位列全市第三。數據顯示，北外灘集聚了近4700家各類航運企業和超40家航運功能性機構。

高力國際華東區董事總經理沈寅表示，北外灘擁有充足的開發空間及開發潛力，相信北外灘在整個上海的十四五規劃的市域空間調整中將起到非常重要的作用。他說：“高力國際有幸參與了整個北外灘的商業規劃和策劃，我們將發揮所能，力爭將北外灘打造成為新時代都市新標桿，成為世界的會客廳。”

恒量律師事務所 恒量海商法研究中心秘書長曹宏、高力國際華東區研究部董事袁曉超、上海銀行海外業務平臺高級副主管張雯參與現場媒體互動問答環節。

金光集團地產事業部CEO周群、加中貿易理事會首代戴軼舒及多家國內主要媒體出席了本次活動。

寫字樓租金企穩，TMT行業擴張提速明顯

發布會當日，高力國際華東區研究部董事袁曉超就2021年上半年上海商業物業市場進行回顧并對下半年整體市場做出展望。數據顯示，2021年上半年，寫字樓市場的總體凈吸納量超過40萬平方米（第一季度為21.6萬平方米，第二季度為19.6萬平方米），已經超越2019年全年的39萬平方米和2020年的34萬平方米。全年的總體凈吸納量有望超過90萬平方米，超越前兩年總凈吸納量的總和（73萬平方米）。

租金表現上，目前整體市場的平均有效租金為7.60元，比上季度的7.57元環比上漲0.4%。在需求的強勁推動下，CBD甲級寫字樓整體的租金水平季度環比上漲0.7%，這也是自2018年第三季度以來，寫字樓租金首次環比正增長；CBD市場目前需求強勁，租金也已顯示出觸底反彈的態勢。從需求來看，TMT、金融保險和專業服務成為上半年需求的前三位。這表明，在后疫情時期，數字經濟的相關產業以及醫療健康保持著之前的快速擴張趨勢，尤其是TMT行業，首次位列租賃需求的首位。

零售物業空置率下降，消費體驗賦能線下零售

受到中式餐飲以及美妝生活方式集合店擴張需求的支持，全市第二季度整體空置率環比下降1.4%。數據顯示，零售物業第一季度市場凈吸納量為7.7萬平方米，第二季度為29.5萬平方米；上半年整體凈吸納量為37.2萬平方米。從租金表現來看，截至2021年上半年，平均租金32.2元每平方米每天，同比下降2.5%。這主要是由于非核心區域內大量新增供應入市導致，高力國際預計2021年下半年整體租金將被持續拉低。

從業態占比來分析，2021年第二季度，個人護理、餐飲、生活方式的同比需求增長明顯，而餐飲和時尚服飾仍是主力租戶。其中，店鋪數量增長最多的是個人護理，其占比同比增長1.19%。從品類來看，餐飲類品牌尤其是中式快餐的擴張勢頭明顯。另外，新能源汽車除原先的第一梯隊品牌外，第二梯隊品牌如威馬汽車、合創汽車和零跑汽車等也紛紛加入線下體驗店的布局中。

商務園區走勢強勁，醫療健康成需求主力

2021年上半年，商務園區總體凈吸納量達到51. 6萬平方米。延續了上季度的強勁走勢，本季度凈吸納量達29.5萬平方米，環比上漲31%。截至2021年上半年，商務園區整體市場空置率為21.7%，在總量上處于供需平衡的狀態。

高力國際認為，商務園區全年的總體凈吸納量有望達到111萬平方米，略高于新增供應107萬平方米。在客戶需求方面，醫療健康、軟件服務、集成電路三大行業占據需求榜的前三，占比分別為23%、20%和13%，占總體需求過半；汽車、通信、電子設備等上海市的戰略新興產業也在高速增長，帶動產業鏈上的企業快速擴張。

倉儲物流凈吸納量翻4倍，浦東機場一庫難求

報告顯示，二季度倉儲物流市場凈吸納量達到16萬平方米。與此同時，受益于電商和第三方物流短租需求強勁，以及主要經濟體需求回暖帶來的出口增長，本季度倉儲物流空置率下降至9.9%。值得一提的是，浦東機場附近的物流倉儲空置率由去年二季度的15.1%降至為0，一庫難求。

租金方面，目前平均租金為1.52元，環比上漲1.2%，其中空港地區租金增長最快，達到3.5%。高力國際預測，今年全年市場整體的凈吸納量有望從去年的16.4萬平方米上升至55萬平方米。

投資市場活躍，大宗交易或迎來高峰

2021年上半年，大宗交易市場較為活躍。截至上半年，大宗交易總成交17宗，成交總金額306億元。大宗交易成交種類總體呈現多樣性，數據中心、零售物業、酒店式公寓及酒店都占據一定比例。這也顯示出在不同階段，投資者在更大的范圍內進行資產配置。高力國際華東區研究部董事袁曉超預測，今年下半年大宗交易市場或將更為活躍，全年總成交金額有望超過去年。