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截至2020年第三季度末，金融業(yè)、制造業(yè)以及服務(wù)業(yè)是上海甲級寫字樓的三大需求來源，其中金融業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑上海寫字樓租賃市場需求，折射出上海加快國際金融中心建設(shè)和金融支持長三角一體化發(fā)展，推動金融更高水平開放創(chuàng)新再上新臺階。

上海持續(xù)不斷提升城市能級和核心競爭力，在國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、科技創(chuàng)新5個中心的核心功能建設(shè)上取得新突破的同時也為寫字樓市場注入源源不斷的動力。2020年金融業(yè)仍然是寫字樓需求首位，此外高端制造業(yè)（23%）、服務(wù)業(yè)（17%）、TMT（10%）及房地產(chǎn)業(yè)（7%）等行業(yè)需求也持續(xù)攀升。

金融業(yè)

浦東開發(fā)開放30周年，是中國改革開放的象征和上海現(xiàn)代化建設(shè)的縮影，也是上海建設(shè)全球性金融中心的最佳寫照，目前上海金融中心主體架構(gòu)基本確立，各類金融市場、基礎(chǔ)設(shè)施等金融要素齊備，中外資金融機(jī)構(gòu)集聚發(fā)展，金融產(chǎn)品和服務(wù)體系也在不斷完善。滬港通、黃金國際板、債券通等相繼推出使得上海金融中心國際化程度大幅提升。近期發(fā)布的GFIC全球金融中心指數(shù)中上海首度躋身全球第三名，代表上海國際金融中心地位日益鞏固，且受到全球經(jīng)濟(jì)金融界的廣泛認(rèn)可與肯定。2020年是上海國際金融中心建設(shè)具有里程碑意義的一年。

制造業(yè)

城市開放和包容的文化特質(zhì)，讓上海能夠吸納全國乃至全球的各類人才和資本，從而保證了當(dāng)下制造業(yè)的高水平發(fā)展。現(xiàn)在的上海經(jīng)濟(jì)正在以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主，注重提升科技含量，努力向高端制造業(yè)發(fā)展的方向，加快推進(jìn)以科技進(jìn)步和創(chuàng)新驅(qū)動的產(chǎn)業(yè)升級。雖然過去幾年我們發(fā)現(xiàn)一些低附加值的制造業(yè)受到產(chǎn)業(yè)外遷、成本上升等諸多因素的影響，撤離市中心，但此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)諸如消費(fèi)品制造業(yè)（12.4%）、醫(yī)藥與生命科學(xué)（4%）、工業(yè)品制造業(yè)（3.3%）與3C電子產(chǎn)品（2.9％）等制造業(yè)細(xì)分行業(yè)的需求有顯著成長，究其主要原因，隨著上海寫字樓版圖迅速擴(kuò)展，一些大型制造業(yè)租戶可在交通便捷、商業(yè)配套日趨成熟的非核心區(qū)覓得大面積、設(shè)計獨(dú)特或可提供訂制冠名需求的辦公項(xiàng)目，因此承租能力較強(qiáng)且對辦公環(huán)境有一定要求的高端制造業(yè)紛紛落址新興商務(wù)區(qū)。

ＴＭＴ

科技、新媒體及通信行業(yè)為代表的TMT行業(yè)租戶十分活躍，占到全上海甲級寫字樓租賃面積的10%。其中網(wǎng)絡(luò)媒體、互聯(lián)網(wǎng)及手機(jī)平臺以及通訊產(chǎn)業(yè)的累計租賃面積均較前次統(tǒng)計有明顯成長，反映出在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型驅(qū)動下的行業(yè)創(chuàng)新增長會帶來一系列的新增需求。同時為了護(hù)航全球科創(chuàng)中心建設(shè)，上海還出臺了《上海市推進(jìn)科技創(chuàng)新中心建設(shè)條例》，從法律層面確定了科技創(chuàng)新中心建設(shè)的基本框架，著力將“最寬松的創(chuàng)新環(huán)境、最普惠公平的扶持政策、最有力的保障措施”的理念體現(xiàn)在制度設(shè)計中，體現(xiàn)鮮明的改革和創(chuàng)新導(dǎo)向。TMT行業(yè)將成為上海未來發(fā)展的主要驅(qū)動力，該行業(yè)在就業(yè)人員和寫字樓需求方面的占比也將逐步增大。

租戶類型方面，此次調(diào)查樣本內(nèi)的中外資企業(yè)租賃面積占比分別為51％與49％，外資租賃需求較2018年有所擴(kuò)大；若從企業(yè)數(shù)量角度來看年，中資企業(yè)數(shù)量較2018年上升8.6%，其中以TMT與房地產(chǎn)行業(yè)增長最為顯著；外資企業(yè)數(shù)量較2018年上升21%，主要集中于消費(fèi)品制造業(yè)。從中外資企業(yè)分布來看，核心商務(wù)區(qū)較受外資青睞（54%），具體來看，南京西路、人民廣場、淮海中路等板塊外資企業(yè)集中度相對較高，而內(nèi)資企業(yè)則更多遍布于徐匯濱江、北外灘、五角場、大虹橋等板塊。

面對新時代大環(huán)境的變化，企業(yè)紛紛通過轉(zhuǎn)型尋求未來發(fā)展的新方向。此次調(diào)查中可以發(fā)現(xiàn)跨行業(yè)的企業(yè)數(shù)量有很明顯的成長， 2020年全市超級租戶（10,000平方米及以上）企業(yè)達(dá)到113家，較2018年增加40家。內(nèi)資超級租戶占比在歷次調(diào)查中逐步上升，于2020年達(dá)到43%，較2018年提升3個百分點(diǎn)，并較2015年大幅提升18個百分點(diǎn)。

中國經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇，展現(xiàn)出強(qiáng)大韌性，為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入正能量。穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期、持續(xù)優(yōu)化的營商環(huán)境、超大規(guī)模的市場優(yōu)勢和內(nèi)需潛力形成合力，正吸引越來越多的外企進(jìn)一步開拓中國市場。

上海勇于探索、凝心聚力，在過去一段時間內(nèi)相繼推出營商環(huán)境3.0版改革方案、加強(qiáng)投資促進(jìn)32條、進(jìn)一步利用外資24條等舉措，激發(fā)外資企業(yè)需求。同時在長三角一體化發(fā)展和臨港金融領(lǐng)先開放的大格局下，預(yù)計將吸引更多的中資龍頭企業(yè)落滬，共同推動上海寫字樓市場新一輪增長。